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私は宅建士で、不動産開業の手続き中に、フリーランスのような形で働ける会社『株式会社TERASS』を知りました。今振り返ると、あのタイミングでInstagramにTERASSの広告が流れてきたのは、不思議なご縁だったのかもしれません。もっとも、不動産や働き方について調べていた私に、Instagramのアルゴリズムが関連性の高い広告を表示したのだと思います。
この記事では、実体験をもとに「開業と業務委託の違い」「収入ラインごとの考え方」「不動産エージェントという選択肢」について、できるだけわかりやすく整理していきます。最後まで読むと、自分にとって開業が向いているのか、それとも業務委託という形が合っているのか、判断の軸が見えやすくなるはずです。
＊本記事では「不動産開業＝宅建業免許を取得して事業を行うこと」とし、その形態として法人化を前提に解説します
目次
「法人化」「フリーランス」「個人事業主」の違い
フリーランスと個人事業主は、違う
＊フリーランスと個人事業主は混同されがちですが、厳密には異なる概念です。フリーランスは、働き方の用語である一方で、個人事業主は税務上の区分を意味します。
TERASS・SHERPA・Real Free Agent などと業務委託契約を結んで継続的に活動する場合は、開業届の提出や確定申告を含め、個人事業主として整理しておくケースが一般的です。
私は、TERASSと業務委託契約を締結すると同時に、税務署へ開業届と青色申告承認申請書を提出して事業をスタートしました。税務処理については、個人事業主として業務委託の仕事をしている程度であれば、会計ソフトを活用するのがおすすめです。私は、freee会計（スタンダードプラン）を利用し、日々の帳簿付けから確定申告まで対応しています。
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個人事業主として活動している場合、法人化を検討するタイミングは？
一般的には、年間利益が1,000万円前後を超えてくるあたりから法人化を検討する人が増えてきます。ただし、有利不利は利益額や経費、社会保険の設計によって変わるため、この段階で税理士に相談して個別に試算してもらうのが安心です。
＊法人化すると所得税ではなく法人税が中心になりますが、税率や負担感は法人規模や利益額、地方税、社会保険の設計によって変わります。
▶税務上の違い
| 税務区分 | 経費計上 | 税率 | |
| 法人化 | 法人税 | 経費、報酬設計の幅が広い | 原則：23.2％ |
| 個人事業主 | 所得税 | 税務処理が比較的シンプル | 累進課税：5％～45％ |
つまり、経費の状況や利益水準によっては、年間利益が800万〜1,000万円前後を超えるあたりから法人化を検討する価値が出てきます
▶福利厚生
| 社会保険 | 退職金制度 | 福利厚生 | |
| 法人化 | 厚生年金・健康保険 | 設計可能 | 設計可能 |
| 個人事業主 | 国民健康保険・国民年金 | 設計しにくい | 設計しにくい |
ざっくりした目安でいうと、年間利益が500万〜800万円台なら個人事業主、1,000万円を安定して超えてきたら法人化検討、という考え方がわかりやすいです。個人は所得税5％〜45％に加えて住民税約10％の累進課税となります。一方法人は、法人税率は原則23.2％ですが、地方税などを含めた実効税率は約30％前後になります。なお、資本金1億円以下の中小法人であれば、年800万円以下の所得部分には法人税15％の軽減税率が適用されます。
だからこそ、利益が大きくなるほど法人化のメリットが見えやすくなります。ただし、社会保険や地方税まで含めた実負担は人によって変わるので、「1,000万円を超えたら一度試算」が現実的なラインです
「不動産開業」か「業務委託」か迷ったらどう考える？
年間売上2,000万円がひとつの目安。集客と固定費を回せるなら法人化（不動産開業＝宅建業免許を取得して事業を行う）。そこに不安があるなら業務委託
・報酬率75％の会社と業務委託契約を結ぶ場合、売上の25％は会社側のサポート費用や仕組み利用分として差し引かれます。
・不動産開業すると、広告費・事務所費・各種会費・システム費などの固定費が発生する。
税務や固定費まで含めて考えると、ひとつの目安は年間売上2,000万円です。もしくは手元に残る利益ベースで判断）です。売上2,000万円を安定して作れそうで、広告費や事務所費などの固定費を払っても利益を残せる見込みがあるなら、法人化を検討する価値があります。
一方で、初期費用や固定費を抑えながら活動したい場合は、業務委託という形の方が始めやすいです。なお、TERASSの報酬体系は75％が基本で、条件により最大90％となっています。
業務委託契約（TERASS）の場合の詳細
・報酬率は75％が基本
・一定の実績を達成することで、報酬率が最大90％＋法人契約への切り替えが検討できる制度がある
・諸費用が不要（事務所・保証協会加入・宅建協会加入費用など）
・会社の集客ツールが無料で使える
・契約書作成から法務チェックなどの無料サポートがある（事務作業時間削減・契約トラブルのリスク回避）
・あらゆるテンプレートが準備されており無料で使用できる
・1人につき専属のアドバイザーがつき、週１のリモート相談の場が用意されている
・定期的なコミュニティがあり、情報交換できる
TERASSについて興味ある方はこちら☟
不動産業界は新規開業から3年以内に廃業する確率が５０％～７０％とされており、その要因は「資金不足」「競争の激化」「ノウハウ不足」です。もし宅建業免許取得費含めた開業資金、400万円程度の費用すら融資で賄おうとしているなら、開業はリスク。また、未経験で開業しようとしている方もそうです。
今や、大手すら仲介手数料無料や、あらゆるサービスなどの付加価値をつけて集客しており、広告費はひと月に数千万円から1億円かけていると言われています。その競合業者と闘いながら売り上げを上げるためには、「資金力」「集客力」「明確な差別化」「業者間のつながり」に自信がないと非常に厳しい現実にぶち当たることになるでしょう。
開業時の費用と準備期間
▶不動産開業の準備期間と費用
・期間：２～３か月
・費用：３００～４００万円
不動産仲介業をするためには、個人・法人に関わらず「宅地建物取引業免許」の取得が必須です。宅建業免許取得には①事務所の設置②宅地建物取引士の設置③営業保証金の準備④申請書提出、審査⑤免許通知受け取る⑥保証協会へ加入する⑦免許書交付 の手順が必要です。
おおよそ、④の申請から⑦の免許交付まで４０日程度、費用は１５０万円程度かかります。＊保証協会によりばらつきがあるので下記のリンクから詳細確認してください。加えて事務所を構えるのに必要な期間、費用を考えると２～３か月、３００万円程度準備しておく必要があります。（設備・広告・運転資金などで総額４００万円程度見ておくのがベター）
＊①の「事務所設置」には細かい規定があるので下記リンクから確認してください
＊③の費用に関しては宅建協会により変わってくるので、下記リンクから都道府県を選択して確認してください。詳細な流れも確認できます👇
TERASSのことを、もっと詳しく知りたい！
私は、2024年の11月からTERASSへエージェントとなりました。最初は不安やシステムなど分からないことだらけでした。特にTERASSでは、業務をクラウド上で進めていくことになるので、細かな決まり事や操作法など分からないことが沢山あったりして、パソコンが得意なタイプではない私は最初の１か月、胃がモゲル～てほどしんどかったです。知り合いの紹介で参画した方とかは、気兼ねなく聞ける人がいるから、うらやましかった、、、
なので、迷っている方や疑問、不安がある方はぜひ、お気軽にメッセージください。私で良ければ力になれたら嬉しいです
TERASS参画や不動産業界の働き方について、気になることがある方はLINEからご相談ください☟
まとめ
不動産で独立を考える場合、「法人化」と「業務委託」のどちらを選ぶかは非常に重要です。
・開業：自由度が高いが、固定費や集客リスクが大きい
・業務委託：低リスクで始められ、収益化までが早い
特に、これから独立する方にとっては最初から開業するよりも、業務委託で経験と実績を積む方が現実的です。
私自身も法人化を検討していましたが、まずはTERASSと業務委託契約を結び、固定費やリスクを抑えながら収益化を目指す選択をしました。
その結果、初期費用をかけずにスタートでき、実務を通じて収益化の土台を作ることができています。
結論としては、独立に不安がある方は「業務委託 → 実績作る → 開業」の流れが最も安全で効率的です。
もし迷っている方は、一度業務委託という働き方も選択肢に入れてみてください。
