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私は宅建士で不動産開業（宅地建物取引業免許取得）の手続き中に、フリーランスとして働ける会社「（株）TERASS」を知りました。今となっては、あのタイミングにインスタで、TERASSの広告が入ってきたのは何かのお告げだったのかなと思います。
この記事は1人で開業をしようとしている方必見です。最後まで読むと、詳細な判断材料が得られることで自分は開業しても大丈夫なのか、スッキリするはず(o^―^o)！
「開業」「フリーランス」「個人事業主」の違い
フリーランスと個人事業主は、違う
＊フリーランスと個人事業主は混同されがちですが、厳密には異なる概念です。フリーランスは、働き方の用語である一方で、個人事業主は税務上の区分を意味します。
なので、TERASS・SHERPA・RealFreeAgent などと業務委託契約を結んでエージェントとして活動する場合、厳密には個人事業主として働くことになるので理解しておきましょう♪
ややこしいですよね(;^_^ 人に説明するとしたら「個人事業主として、TERASSと業務委託契約を結びエージェントとして活動しています」という感じです！
▶定義の違い
| フリーランス | 業務委託契約が単発または短期間の案件 | 収入が少額で事業としての継続性がない |
| 個人事業主 | 業務委託契約が継続であり、事業としての性格が強い | 年間収入が一定額を超え、確定申告が必要 |
フリーランスとして活動していても「収入が一定額を超える場合」「事業としての性格が強い場合」は個人事業主（事業所得）として扱われます。
「収入が一定額を超える場合」「事業としての性格が強い」とは？
相互判断がされるので詳細は税務署（税理士）要確認となるのですが、単発案件ではなく継続性があり、年間収入が３００万円を超えてくると事業としての性格が強いとみなされることが多いようです☝
▶税務上の違い
| フリーランス | 必ずしも事業として登録する必要はない | 収入が20万以下/年の場合、確定申告が不要。 収入が20万以上/年の場合「雑所得」として申告 |
| 個人事業主 | 開業届を提出し税務署に「個人事業主」として登録する必要がある | 「事業所得」として確定申告を行う必要があり、控除を受けることができる |
*年間２０万円の収入を超える場合はフリーランスであっても、確定申告が義務です。
その確定申告時の処理方法が「個人事業主なら事業所得」「フリーランスなら雑所得」となり事業所得の場合、経費計上できるので青色申告で最大６５万円の控除を活用できる点に利点があります。
個人事業主として活動していた場合、法人化（不動産開業）する方が得になるタイミングは？
年間利益が、1,000万円を超えてくるあたりから法人化の検討をした方が良さそうなので、このタイミングに税理士（税務署）に相談しましょう
▶税務上の違い
| 税務区分 | 経費計上 | 税率 | |
| 開業 | 法人税 | 節税効果が高い | 一定：約23.2％ |
| 個人事業主 | 所得税 | 節税効果低い | 累進課税：5％～45％ |
つまり経費を多く計上できる場合、年間利益が８００～１,０００万円を超えるあたりから開業（法人化）を検討する価値が出てくるといえます☝
▶福利厚生
| 社会保険 | 退職金制度 | 福利厚生 | |
| 開業 | 厚生年金・健康保険 | 設計可能 | 設計可能 |
| 個人事業主 | 国民健康保険・国民年金 | なし | なし |
つまり社会保険料の観点では、年間利益が少ないうち（500～1,000万円程度）は個人事業主の方が税金や保険料の負担が軽くて得。年間利益が増えてくると（1,000万円以上）法人化することで税率が下がったり、福利厚生の恩恵を受けることができるから法人化がした方が、得になるということです☝
「開業or業務委託契約で活動」迷ってるなら、どっちが良い？！
売り上げが２,０００万以上見込めるのであれば開業。そこに不安があるのであれば、業務委託契約がお勧めですね☝ 業務委託契約はローリスクハイリターンが叶います。
・75％のインセンティブの会社と業務委託契約をして活動する場合⇒25％とられる
・開業⇒経費かかる（広告費・事務所経費など）
税務上・福利厚生上の観点に加えて、上記2点を考慮すると売り上げ2,000万円あげれる自信があるのであれば、自分で開業するのが良いですね。ただ、年間売り上げが2,000万円を超えるとインセンティブは90％になるので、やはり業務委託契約を結んで個人事業主として活動するのが固いかも
業務委託契約（TERASS）の場合の詳細
・2,500万円以下の売り上げならインセンティブが75％（2,000万以上から、90％）
・諸費用が不要（事務所・保証協会加入・宅建協会加入費用など）
・会社の集客ツールが無料で使える
・契約書作成から法務チェックなどの無料サポートがある（事務作業時間削減・契約トラブルのリスク回避）
・あらゆるテンプレートが準備されており無料で使用できる
・1人につき専属のアドバイザーがつき、週１のリモート相談の場が用意されている
・定期的なコミュニティがあり、情報交換できる
以前にTERASSについて詳しく解説しているので、参考にしてみてね👇
不動産業界は新規開業から3年以内に廃業する確率が５０％～７０％とされており、その要因は「資金不足」「競争の激化」「ノウハウ不足」です。もし宅建業免許取得費含めた開業資金、400万円程度の費用すら融資で賄おうとしているなら、開業はリスク。また、未経験で開業しようとしている方もそうです。
今や、大手すら仲介手数料無料や、あらゆるサービスなどの付加価値をつけて集客しており、広告費はひと月に数千万円から1億円かけていると言われています。その競合業者と闘いながら売り上げを上げるためには、「資金力」「集客力」「明確な差別化」「業者間のつながり」に自信がないと非常に厳しい現実にぶち当たることになるでしょう。
開業時の費用と準備期間
▶開業の準備期間と費用
・期間：２～３か月 ・費用：３００～４００万円
不動産仲介業をするためには、個人・法人に関わらず「宅地建物取引業免許」の取得が必須です。宅建業免許取得には①事務所の設置②宅地建物取引士の設置③営業保証金の準備④申請書提出、審査⑤免許通知受け取る⑥保証協会へ加入する⑦免許書交付 の手順が必要です。
おおよそ、④の申請から⑦の免許交付まで４０日程度、費用は１５０万円程度かかります。＊保証協会によりばらつきがあるので下記のリンクから詳細確認してください。加えて事務所を構えるのに必要な期間、費用を考えると２～３か月、３００万円程度準備しておく必要があります。（設備・広告・運転資金などで総額４００万円程度見ておくのがベター）
＊①の「事務所設置」には細かい規定があるので下記リンクから確認してください
＊③の費用に関しては宅建協会により変わってくるので、下記リンクから都道府県を選択して確認してください。詳細な流れも確認できます👇
TERASSのことを、もっと詳しく知りたい！
私は、2024年の11月からTERASSへ参画しています。最初って不安やシステムなど分からないことだらけですよね。特にTERASSでは、業務をクラウド上で進めていくことになるので、細かな決まり事や操作法など分からないことが沢山あったりして、パソコンが得意なタイプではない私は最初の１か月、胃がモゲル～てほどしんどかったです。、、、( ；∀；)知り合いの紹介で参画した方とかは、気兼ねなく聞ける人がいるから、うらやましかったです。なので、迷っている方や不安がある方はぜひ、お気軽にメッセージください。私で良ければ力になれたら嬉しいです♪HP記載番号宛にショートメールでも大丈夫です。 浜田知里
3月中の参画だと、あなたに50万円のお祝い金がでるのでチャンスですっ♪
https://lin.ee/zt1vIHt ←浜田知里LINE
